O sócio e CEO da cv/real estate (Grupo CVPAR), Irapuã Dantas, destaca que a empresa tem diversos critérios na escolha de seus ativos imobiliários. Aproximadamente 70 itens são observados na seleção dos ativos que vão de arquitetura e histórico do incorporador aos números do empreendimento. Com dois anos e meio de operação, a cv/real estate já liquidou mais de R$ 1,8 bilhão em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A precificação dos ativos também passa pela razão de garantia, ou seja, quanto mais garantias reais e recebíveis, menor o risco gerando custo mais eficiente.

Ele destaca que o braço imobiliário do Grupo CVPAR atua em diferentes estratégias. “Temos um FII, que é um fundo de investimento imobiliário para a aquisição de CRIs, no qual o objetivo é financiar obras e a compra de carteiras de recebíveis. Também temos outro FII atuante no desenvolvimento de empreendimentos de altíssimo padrão”.

Irapuã Dantas destaca que a cv real estate já liquidou mais de R$ 1,8 bilhão em CRIs

Como a CVPAR monitora os riscos dos CRIs emitidos?

“A melhor forma de gerenciar o risco, além de todos os controles que temos, é estar presente com o incorporador, entendendo suas dores do dia a dia e unificando a linguagem entre o investidor e o incorporador. O mercado imobiliário ainda tem muito a crescer, e é muito ‘bancarizado’. Há um espaço enorme para crescer neste segmento. No mercado imobiliário, o déficit habitacional no Brasil é gigante. E muito dependerá de taxas de juros mais baratas para facilitar a aquisição dos imóveis por parte dos mutuários”.

Qual sua visão no momento da indústria de FII?

“Os fundos imobiliários estão atravessando um vale, principalmente os listados. Durante a pandemia de juros baixos as operações foram precificadas em taxas mais baixas e alguns destes fundos, hoje, não estão entregando tanto resultado, comparando com o CDI atual, que é muito alto. Lembrando que FII é investimento de médio e longo prazo”.

Equívoco

Segundo Irapuã, os fundos imobiliários que investem em CRIs foram vendidos de forma equivocada para alguns investidores, principalmente os não qualificados. “Os fundos de crédito imobiliário, aqueles que compram CRIs de financiamento de obra ou de antecipação de carteira de recebíveis, foram vendidos como fundos de renda fixa quando, na verdade, são fundos de crédito imobiliário que carregam o risco de crédito. Tal crédito, quando concedido da forma correta, é um dos melhores que se pode ter em carteira, pois durante sua vida o imóvel normalmente ganha valor com o passar do tempo, enquanto o saldo devedor diminui. Além disso, os CRIs são isentos de IR sobre o ganho de capital”.

A CVPAR atua no setor de turismo?

“Sim, atuamos no setor de propriedade compartilhada, sempre com operações de antecipação de recebíveis e em destinos turísticos consolidados. Neste setor, ainda, estamos desenvolvendo um projeto de hotelaria de alto padrão atrelado a um residencial compacto na cidade de Fortaleza, onde arquitetura e luxo serão o grande diferencial”.

Quais os diferenciais e desafios da cv/real estate?

“Credibilidade e histórico dos sócios no mercado e equipe cumprir o combinado é regra principal, como costumamos falar por aqui. Equipe qualificada; abrangência geográfica estamos atuando em 19 estados da federação; escolha dos parceiros, investidores e incorporadoras/construtoras com governança financeira, contábil, administrativa e de obras; preocupação com o produto que entregamos a nossos clientes. A felicidade do cliente é a felicidade do crédito”.

O sócio da cv/real estate salienta que outro grande desafio enfrentado nas estruturações e investimentos em CRIs, além da avaliação do crédito, é conseguir traduzir a realidade do canteiro de obras da ponta final do recebível para os investidores, pois são linguagens muito diferentes.

“Numa operação dessas temos vários agentes, alguns participam diretamente, outros de maneira passiva. Investidores (cotistas de fundo, fundos, gestores), securitizadora, escritórios de advocacia, auditoria de recebíveis, agente fiduciário, agente de monitoramento de carteira, agente de monitoramento de obras e incorporador. O nosso grande desafio é fazer com que todos falem a mesma língua, pois são linguagens diferentes. Muitos investidores e securitizadoras nunca pisaram em um canteiro de obras. Temos de fazer com que tudo flua de modo eficiente”.

Quem pode investir no FII crédito da CVPAR?

“O FII está aberto apenas para investidores profissionais (acima de R$ 10 milhões em investimentos no mercado). Mas estamos preparando uma oferta pública dirigida ao varejo para o segundo semestre. Paralelamente a isso, começamos a estruturar CRIs que serão distribuídos para investidores qualificados e para o varejo. Este formato encurta a cadeia e gera eficiências para investidores e tomadores de CRIs. Ou seja, pessoas físicas que tenham interesse em adquirir um CRI estruturado poderão comprá-lo de forma direta, gozando também da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital”, completa Irapuã Dantas.